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다주택자 규제가 만든 양도세 줄이는 절세법

by 동그라미네 2021. 7. 13.
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아파트 두 채가 있는 사람이 아파트를 올해 안에 그냥 팔면 양도세만 몇 억원이 넘을 수도 있다. 양도세 폭탄을 피하기 위해 사람들이 하는 편법은 3 주택자가 되는 것이다. 타 지역에 1억 미만 아파트를 전세 끼고 2000만 원에 사들인 것이다.

 

양도세 줄이는 꿀팁

다주택자에 대한 양도세 종부세가 대폭 강화된 시점에서 "세금을 줄이려면 집을 한 채 더 사라! 그러면 비싼 아파트들은 팔아도 양도세가 몇 억은 줄일 수 있게 된다."라고 세무사들이나 부동산 전문가들은 말한다.

 


다주택자들이 양도세를 줄이기 위해 저가 주택을 추가 매수하는 역설적인 상황이 벌어지고 있다. 양도세 중과(重課) 등 다주택자 규제가 심해지자 등장한 신종 절세법이다. 부동산 전문가들은 최근 비 (非) 규제지역을 중심으로 공시 가격 1억 원 미만 아파트 거래가 급증한 것도 이런 다주택자의 '편법 절세'와 관련이 있다고 보고 있다. 다주택자 양도세 규제의 불똥이 엉뚱하게 튀어, 서민들의 보금자리인 저가 아파트 시장이 투기판이 되어가고 있다.

 

아파트-주택
아파트 양도세 규제

 

◇ 양도세 줄이려 3주택자 된다.

양도세 중과 대상 다주택자들이 몇억 원 절세를 하게 된 비밀은 '일시적 2 주택' 특례에 있다. 예를 하나 들어보겠다.

A는 인천과 서울에 아파트가 있다고 가정하자. A는 다주택자 규제 때문에 아파트를 매매하려면 양도세를 많이 내야 한다. 그래서 원주에 현 시세를 기준으로 A가 보유한 아파트의 양도차익은 인천 아파트가 4억 원, 서울 아파트가 13억 원 이이라고 하자. 그리고 양도세를 줄이기 위해 원주에 1억 미만의 아파트를 산다고 하자.

이들을 올해 안에 그냥 처분하면 각각 2억 2000만 원과 3억 9000만 원을 양도세로 내야 한다. 인천 아파트를 판 후 2년을 기다렸다가 서울 아파트를 팔 경우 일부 비과세를 적용받을 수도 있다. 그러나 원주 아파트를 사들인 뒤 인천과 서울 아파트를 차례로 팔면 2년을 기다리지 않고도 양도세가 4억 1000만 원으로 감소한다. 이 경우 3 주택자가 된 A는 인천 아파트를 팔 때 양도세를 3000만~4000만 원 정도 더 물어야 한다. 하지만 인천 아파트 처분 후 일시적 2 주택자(서울 아파트+원주 아파트)가 되면서 서울 아파트를 팔 때 양도 차익의 9억원까지 비과세 혜택을 받는다. 양도차익이 큰 서울아파트를 팔 때 일시적 2주택 특례를 활용하는 것이다. 2000만 원을 들여 산 원주 아파트 덕분에 집값이 가장 많이 오른 서울 아파트의 양도세를 대폭 줄이는 셈이다.

여기에 비규제 지역에 있어 실거주 의무가 없는 원주 아파트 가격이 오르면 추가 이익도 챙길 수 있다. 기가 막힌 편법, 아니 법적으로 문제가 되지 않기 때문에 합법적인 부동산 투자라고 할 수 있겠다. 아는 사람들은 아는 돈 버는 법이다.

 

아파트-양도세-절감



이런 식으로 일시적 2 주택 비과세 특례를 활용하는 것을 제재하기 어렵기 때문에 정부 입장에서는 다주택자의 꼼수 절세를 막기 위해 공시가 1억 원 이하 아파트 거래에 규제를 가할 경우 서민 실수요자에게 불이익이 발생할 수 있어 난감한 상황이다. 어느 한 부분을 위해 법을 제정하면, 어느 한 부분에는 구멍이 뚫리게 마련이다. 그런 구멍을 막기 위해 또 다른 법을 꺼내 든다면, 또 다른 문제가 발생하기 때문에 항상 난감한 부분이 많다.

 

 

 


<서민 실거주자만 고스란히 피해>

다주택자의 '절세 상품' 이 된 공시가 1억 원 이하 아파트는 최근 "매물이 없어서 못 판다"는 얘기가 나올 정도로 거래가 활발하다. 충남 아산시 배방읍 '배방 삼정그린코아'는 상반기에만 300 가구가 매매 계약을 체결했다. 이 단지 전용 47㎡는 올해 공시 가격이 7600만 원 정도다.

매매가 폭발적으로 늘면서 가격도 강세다. 경기도 시흥 월곶동 풍림아이원 1차 아파트는 전용 32㎡로 2021년 초 실거래가는 1억 1000만~1억 2000만 원 정도였는데, 6월 말엔 2억 2500만 원에 팔렸다.

강원도 원주시 명륜동 '단구 1단지, 전용 39㎡는 2021년 초 7200만 원이던 실거래가가 지난달 1억 원까지 치솟았다. 요즘 강원도 원주의 부동산으로 서울에서 집을 사겠다는 문의가 종종 오는데, 실거주용은 거의 없고 대부분 세금 줄이려는 목적으로 문의한다고 할 정도다.

 

이런 현상들로 인해 가장 큰 피해를 입는 사람들이 1억원 안팎의 저렴한 보금자리를 찾는 서민들이다. 매매뿐 아니라 전세금도 덩달아 오르기 때문에 큰 부담이 될 수밖에 없다.

타지인의 갭 투자로 아파트 가격이 비정상적으로 오르고, 시세대로 전세금을 맞출 수 없어 다음 계약 때는 이사를 가야 할 서민들이 늘어날 수밖에 없다. 돈 먹고 돈 먹기라는 말이 이런 데서 나오지 않았을까?

돈이 있으면 어떻게든 돈을 벌 수 있고, 돈이 없으면 한 없이 꼬고라지는 이 현실.....

 

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