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DSR과 LTV 규제, 변화되는 부동산 대출

by 동그라미네 동그라미네 2021. 7. 3.

하반기에 한국은행에서 기준 금리를 두 번 올릴 수도 있다는 얘기들이 나오는데, 그동안 시중에 돈이 많이 풀리면서 사용 기준금리 인상에 대한 얘기들이 나오고 있습니다. 서민들 입장에서는 대출금을 사용 중이고, DSR이나 LTV 규제 등으로 대출이 막히다 보니 자금 회전에 어려움을 겪고 있는데 하반기부터 대출 정책들의 변화가 있습니다. 변화하는 대출 정보에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

7월부터 바뀌는 DSR 규제 대출 변화

7월부터는 연소득에 따라 대출한도를 제한하는 '총부채원리금상환비율', 일명 DSR 규제가 시행돼서 개인들의 은행 대출 문턱이 높아질 전망입니다. 그로 인해 금융소비자의 대출 방정식이 더욱 복잡해지는 것입니다. 개인별 대출 부채 원리금 상환비율 DSR 규제를 받는 대상이 대폭 늘어나는 반면에 무주택자의 담보인정 비율 LTV는 완화되기 때문입니다.

 

개인별 DSR규제 확대 계획(DSR 한도는 은행 40%, 비은행 60%)
시점 주택담보대출 신용대출
현행 규제지역 9억원 초과 주택 연소득 8천만원 초과하면서 1억원 이상 대출받은 경우
2021년 7월~ 규제지역 6억원 초과 주택 소득무관 1억원 초과 대출(만기 7년으로 계산)

 

DSR은 대출 원리금 상환액으로 연소득을 나눈 비율입니다. DSR 규제 대상자가 되면 소득에 따라서 대출 한도가 줄고, 추가대출이 막힐 가능성이 생깁니다.

 

무주택자 LTV 우대 기준(대출 최대한도는 4억원)
소득기준 부부합산 연소득 9천만원 이하, 생애최초 구입자는 1억원 미만
주택기준 투기지역/투기과열지구 9억원 이하 조정대상지역 8억원 이하
LTV(주택가격) 6억원 까지 60%, 6억~9억원 50% 5억원까지 70%, 5억~8억원 60%

시가 6억 원을 넘는 주택을 담보로 대출받거나 기존 대출을 합쳐서 신용대출 총액이 1억 원을 넘어도 DSR 규제를 적용받습니다. DSR 한도는 은행권이 40%, 비은행권 60%이기 때문에 은행에서 DSR 규제로 대출이 막힌다면 저축은행, 보험회사, 카드회사에서 추가 대출을 받을 수 있습니다.

정부가 소득중심 대출심사로 인해 대출을 아예 못 받는 사례가 없도록 하기 위해서 신용카드사용액, 사회 보험료 납부액 등을 활용한 추정소득도 DSR 계산할 때 인정해주기로 했습니다. 무주택 세대주를 위한 주택담보대출 규제완화도 시행되면서 LTV 우대를 더 주고, 소득기준도 낮추게 되었습니다. 그런데 유념할 점은 LTV 우대를 받아도 대출 총액은 최대 4억 원으로 제한된다는 내용은 꼭 참조하시기 바랍니다.

또 유의할 점이 있는데, 규제지역에서 6억원 넘는 주택을 산다면 DSR 규제도 함께 적용돼서 대출자의 셈법이 복잡해지게 되었습니다.

 

바닷가집-주택

 

그렇다면 우리가 혼돈하지 않고, 정확히 이해하기 위해 알아야 할 부분을 짚어드리겠습니다.

 

1. 7월 이후 중도금과 잔금 대출을 받을 때 DSR 적용 기준 

이번에 변화되는 대출 규제로 인해 6월 30일까지 부동산 매매 계약을 체결하고, 계약금을 이미 납부한 사실을 증명할 수 있다면 강화된 규제가 적용되지 않지만, 6월 30일까지 입주자 모집 공고/착공 신고/관리처분 인가를 시행한 사업장에 대한 이주비/중도금/잔금대출도 예외가 됩니다. 그러나 7월 1일부터 공고된 사업장의 분양권 등이 규제 시행일인 7월 1일부터 전매된 경우에는 강화된 규제가 적용됩니다.

 

 

2. 1금융권 은행과 2 금융권 합산 대출 가능 여부

1 금융권의 은행에서 DSR 40%까지 대출받고, 2 금융권에서 DSR 60%까지 추가로 대출이 원칙적으로 가능합니다. 하지만 유의할 점은 LTV 우대를 받는 무주택자의 주택담보대출 최대한도는 4억 원으로 은행과 비은행 똑같이 적용된다는 점입니다. 만약에 DSR 한도에 여유가 있다면, 은행 또는 비은행에서 추가로 신용대출을 받는 게 가능한 점은 참고해야겠습니다.

 

무주택자들을 위한 규제는 완화되었지만, 대출 규제로 인해 부동산 투기의 열기는 사그라들고 있습니다. 현금부자들이 아니고서는 이번 규제로 인해 내 집 장만이건, 부동산 거래 건 간에 어려움을 겪게 되었습니다. 실수요를 원하는 무주택자들의 내 집 마련에 그나마 도움이 될 듯한 소식입니다.   

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