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재개발 재건축 부동산 입주권 분양권 투자가 청약보다 나은 이유와 주의사항

by 동그라미네 동그라미네 2021. 6. 2.

집 장만을 준비 중이시거나 투자를 하시거나 부동산에 관심은 다들 많을 겁니다. 그런데 요즘 청약이 쉽지 않죠? 너무 어려워요. 청약 당첨이 너무 어렵다 보니, 청약 말고 다른 쪽으로 투자하고자 하는 사람들도 많은 것 같습니다. 그런 분들이 요즘 재개발, 재건축 쪽으로 관심을 많이 같더라고요. 재건축과 재개발에 대해 좀 알아볼까 합니다.

 

재개발 재건축 투자

우리나라의 과거에는 재개발이 공공성이 강하다보니까 재건축보다는 재개발 규제가 더 강했습니다. 그러다 보니 비교적 규제가 덜한 재건축 아파트로 투자 수요가 집중되는 경향이 있었습니다. 이런 현상 때문에 재건축 규제를 강화하게 되면서 반대로 이제는 재개발 투자에 관심을 가지는 사람들이 많이 늘어나게 되었습니다. 최근 1년 사이 재개발 지역 프리미엄이 2~3배 급등한 현상이 이를 대변하는 현상입니다. 프리미엄이 거의 6~7억이라고 하니, 말 다했죠. 그럼, 이런 재건축, 재개발 투자는 어떻게 해야 할까요?

 

 

》 재건축, 재개발 투자시 유의할 점

1. 재개발/재건축의 개념을 알고 투자해야 한다.

 : 재개발과 재건축 모두 낡은 집을 새 아파트로 짓는다는 공통점이 있지만, 재개발이 재건축보다 좀 더 공공성이 있는 사업이다. 재개발은 도로같은 정비기반시설도 잘 되어 있지 않은 곳에서 주로 이루어지는 사업이고, 재건축은 도로나 정비 기반시설은 잘 되어있는데 집이 너무 낡아서 새로 짓고자 하는 곳에서 주로 이루어진다고 보면 된다. 단순히 말하면 아파트 단지재건축, 단독주택 단지재개발을 한다고 이해하면 된다.

 

2. 입주권 분양 자격

 : 보통 재개발이나 재건축이 들어가면 해당 지역의 기존 거주자(원주민)들이 입주권을 가질 수 있으나, 분양권 자격이 까다로워서 원주민이라도 입주권을 받지 못할 수 있다. 재개발 지역 토지주택, 둘 중 하나만 가지고 있는 사람들이 입주권 분양자격을 가질 수 있고, 재건축 지역토지주택 두 가지 모두 가지고 있어야 입주권 분양자격이 생긴다.

여기서 재개발이나 재건축 지역에 여러 개의 토지와 주택을 가진 사람들은 여러 개의 분양권을 가질 수 있는 것이 아니고, 세대 당 1개의 입주권 분양을 받을 수 있다. 여러채 중 1개의 분양권 외에 나머지 차액에 대해서는 현금으로 받는 구조다. 

 

팬-설계

 

재건축이나 재개발 지역에 투자를 할 때 입주권 분양자격이 건물이나 땅만 산다고 자동으로 얻어지는 것이 아닙니다. 위(2번)의 분양 자격을 갖춘 상태에서 나름의 기준이 있습니다. 재건축 같은 경우에는 별로 복잡하지 않아요. 분양 신청이 어떻게 되는지, 지금 조합원 입주권 전매가 가능한 기간인건지를 확인하면 됩니다. 그러나 재개발 같은 경우에는 상당히 까다로운 규정이 있습니다.

 

아파트-재건축-투자-서울야경

 

》 재개발 투자에서 문제가 되는 것

  1. 다가구 주택 : 여러 세대가 모여사는 형태의 주택이지만, 단독 주택에 포함되는 다가구 주택은 하나의 입주권만 부여받는다. 가구별로 나눠서 독립된 공간에서 거주하고, 매매도 개별적으로 이루어지지만 등기가 단독주택(다가구주택)으로 되어있다는 이유만으로 여러 거주자가 있지만, 1개의 입주권만 받을 수 있다. 그러나 시도 조례에 따라서 일정한 요건을 갖춘 다가구 주택의 경우 가구별로 입주권을 부여한다. 각 해당 지자체 기준을 확인해볼 필요가 있다. 참고로 다가구 주택의 경우 '지분등기' '구분등기'를 해놓는 것이 좋으니, 매매 시에 이 부분을 확인할 필요가 있다. 건축허가가 된 가구 수만큼 입주권을 주게 되어 있기 때문에 입주권 분양 개수를 더 인정 받을 수 있다. 건축물 허가받은 가구 수는 "건축물대장"과 "건물등기부등본"에서 확인이 가능하다.
  2. 다세대 주택 : 세대별로 등기가 되어 있어 개별적으로 분양권이 보장된다. 하지만 입주권을 많이 확보하기 위해서 지분쪼개기를 하는 경우가 많은데, 지분 쪼개기로 인해 조합원이 증가하여 사업의 수익성이 떨어진다. 무분별한 지분 쪼개기를 막기 위해서 정비구역지정 시기 '권리산정기준일 설정'을 한다. 권리기준 산정일 기준으로 하여 전후에 건축시기에 따라서 입주권 인정 개수가 달라진다. 그러므로 반드시 '건축물대장'이나 '건물등기부등본'을 확인하고 매매하는 것이 좋다.
  3. 무허가 건물 : 소액으로 투자할 수 있다는 장점 때문에 재개발구역에서 인기가 많은 매물 종류다. 허가를 받지 않은 건축물이기 때문에 이미 철거가 되었어야 하지만, 너무 오랫동안 사람이 살고 있었다고 하면, 일정한 요건을 갖췄을 경우 시도 조례에 따라서 무허가 건물도 입주권을 받을 수 있다. 그러나 조합에서 '무허가 건물 소유자도 입주권을 주겠다.'라는 정관관리처분계획에 규정한 경우에만 입주권 분양 배분이 가능하기 때문에 모두가 해당되는 것은 아니다. 보통은 시도 조례에 따라 무허가건물 소유자도 입주권을 준다라고 정해져 있긴 하지만, 잘못하다간 입주권을 노리는 경우에는 낭패를 보는 경우도 있다. 무허가 건물의 경우 분양권을 받으려고 할 때는 조합에서 "무허가 건물 확인원"을 떼어오라고 한다. 보통의 무허가 건물들은 무허가 건축물 대장에 등재하지 않는 경우가 많다. 1989년 이전부터 무허가 건물이었다는 것을 입증할 수 있어야 하는데, 이 무허가 건물 확인원을 뗄 수 없을 때 1989년 이전에 찍힌 "시청 발급 항공사진"을 제출한다. 시청발금 항공사진에 무허가 건물이 나와있다고 하면  그 항공사진이 증빙 자료가 될 수 있다. 여기에 별도로 '재산세 납부영수증'과 '전입신고 내역'을 제출해야 한다.

 

이렇게 재개발 분양권이 복잡하게 되어있기 때문에 사실 입주권이 나오는지 안 나오는지 실제로 확인하기가 쉽지 않습니다. 그래서 그 지역에 대한 조례 등 조사가 필요하고, 준비가 필요합니다. 무턱대고 누가 이래 하면 입주권이 나오다고 해서 본인도 묻지 마 투자했다가 입주원이 안 나와 낭패를 보는 경우가 생기기 때문에 스스로 정보를 파악하고, 공부를 해야 합니다. 낭패를 보지 않기 위해서는 재개발, 재건축 개발 입주권 계약을 할 때는 특약을 꼼꼼히 해두어야 합니다.

 

단독주택단지-골목길-여자
재건축, 재개발

 

<재건축, 재개발 입주권 계약 시 특약 기재사항/확인 사항>

  1. "이 계약은 입주권을 받기 위한 목적으로 하는 매매계약이다."라는 특약 사항을 명시하고, '입주권이 나오지 않을 경우 계약은 무효로 한다'라던지, '무효로 하고 손해배상을 얼마로 한다.' 등으로 더 상세히 넣어 두면 좋다. 
  2. 매도인과 동행하여 입주권 취득 여부를 확인하는 절차가 필요하다. 당사자가 아니기 때문에 입주권이 나올지 확실히 모르게 때문에 매도인과의 동행 확인이 꼭! 필요한 것이다.

자산 증식을 위해서던, 내 집 마련을 위해 서던, 청약에 목메는 경우가 많습니다. 하지만, 우리 주변에는 청약 말고도 위에서 소개한 것처럼 재건축이나 재개발에 투자해 입주권을 따내는 것도 확률적으로나 수익적으로나 좋을 수 있습니다. 부동산이라는 것이 모르면 모르는 만큼, 알면 아는 만큼 보이는 것이죠. 공부가 필요한 이유가 바로 여기에 있습니다. 관심이 있다면, 공부가 필요합니다. 

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